中國(guó)園林網(wǎng)4月24日消息：房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響力已蔓延到了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)。當(dāng)房企面臨生存危機(jī)時(shí)，上下游產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)也同樣難逃困局。那么，處于產(chǎn)業(yè)鏈下游的企業(yè)，包括園林企業(yè)、物業(yè)管理、住宿酒店、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等，其資金鏈壓力究竟到了什么程度？對(duì)此，《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》將推出系列報(bào)道，與行業(yè)共鑒。
人們常以“阿喀琉斯之踵”譬喻這樣一個(gè)道理：即使是再?gòu)?qiáng)大的英雄，也有其致命的死穴或軟肋。東方園林也一樣。當(dāng)年響當(dāng)當(dāng)?shù)?ldquo;第一神股”與“300倍估值”，如今，工程大單所鎖定的業(yè)績(jī)光環(huán)卻在逐漸消退。盈利高增長(zhǎng)，卻又永遠(yuǎn)處于資金饑渴狀態(tài)，并且回款速度持續(xù)低于預(yù)期。隨著公司在融資路上越走越遠(yuǎn)，不可避免地，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越來越大。
上游持續(xù)的宏觀調(diào)控似乎并未形成阻擋園林類公司進(jìn)取的“天花板”。
“我們昨天才中標(biāo)簽下15億元的訂單，跟蘭州新區(qū)。稍后會(huì)有更多消息出來。”談及公司的新年目標(biāo)，4月19日，東方園林內(nèi)部人士向本報(bào)記者表示，2012年依然會(huì)保持積極且全面的擴(kuò)張。截至目前，公司新增的簽單規(guī)模已近60億元。
然而，時(shí)過境遷，回憶起當(dāng)年響當(dāng)當(dāng)?shù)?ldquo;第一神股”與“300倍估值”，在一位基金操盤經(jīng)理看來，工程大單所鎖定的業(yè)績(jī)光環(huán)卻在逐漸消退。
“園林板塊增長(zhǎng)與投資行情還在，只是在宏觀環(huán)境短期難以改善的環(huán)境下，我們不得不更加關(guān)注企業(yè)的增長(zhǎng)質(zhì)量與資金鏈、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。”該基金經(jīng)理認(rèn)為，受限于主流市政園林項(xiàng)目的BT模式，包括東方園林在內(nèi)的園林股正陷入圈地與圈錢的發(fā)展怪圈。
顯然，東方園林也意識(shí)到了模式限制所影響的估值回落與長(zhǎng)久發(fā)展瓶頸，其公司內(nèi)部人士表示，公司已在嘗試通過收款方式優(yōu)化、利潤(rùn)留存等方式改善回款的安全性。
高速度與高危資金鏈
頂著綠色環(huán)保、朝陽產(chǎn)業(yè)的光環(huán)，作為一個(gè)輕資產(chǎn)運(yùn)作公司，東方園林自2009年在中小板上市起，就給市場(chǎng)描繪了一張“大餅”。“大餅”迅速被市場(chǎng)認(rèn)可。其中，最主要的判斷邏輯便是“大市場(chǎng)、小公司”。
“城市化進(jìn)程持續(xù)高速、人口對(duì)生活質(zhì)量的要求不斷提升、土地財(cái)政也促使地方政府熱心綠化所帶來的周邊地塊增值，這些都是需求。”按照中信證券分析師楊濤的統(tǒng)計(jì)，從2001年至2010年，國(guó)內(nèi)園林綠化固定資產(chǎn)投資的平均年增速為32%。到去年，這一規(guī)模已達(dá)到2800億元。這便是“大市場(chǎng)”。
與此同時(shí)，園林產(chǎn)業(yè)起步晚、市場(chǎng)分散、行業(yè)集中度低所造成的“小公司”作為另一個(gè)存在的事實(shí)，也讓市場(chǎng)迅速地確定了東方園林巨大的發(fā)展空間。
伴隨著大單簽訂與市場(chǎng)估值的一路互捧，東方園林股價(jià)扶搖直上，一度登上兩市“第一高價(jià)股”的寶座。并依靠市場(chǎng)融資，迅速突破區(qū)域瓶頸，實(shí)現(xiàn)了全產(chǎn)業(yè)鏈布局?？梢宰糇C的是，僅在上市第二年，東方園林便實(shí)現(xiàn)了營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率的突飛猛進(jìn)，分別高達(dá)149%和208%。
即便在地產(chǎn)調(diào)控最為嚴(yán)厲的2011年，東方園林也實(shí)現(xiàn)了營(yíng)業(yè)收入29.10億元，同比增長(zhǎng)100.21%；凈利潤(rùn)4.57億元，同比增長(zhǎng)77.28%。
但與高速發(fā)展、高盈利的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不和諧的是，在如流水般散去的投資之后，公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流卻是長(zhǎng)期的入不敷出，市場(chǎng)并未等來預(yù)期中的回款速度與營(yíng)業(yè)收入。
以去年施工量最大的株洲神農(nóng)城和大同文贏湖項(xiàng)目為例，截至去年三季度末，回款進(jìn)度分別為16.52%、28.69%，均遠(yuǎn)低于公司公告50%的工程進(jìn)度款比例。
“園林行業(yè)是資金密集型行業(yè)，回款不順利，就直接意味著資金盈利能力的下降與資金鏈的惡化。”前述基金經(jīng)理直言。
而相關(guān)數(shù)據(jù)也顯示，自上市后，東方園林的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流就在不斷惡化。到2011年三季度，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~已下跌為-5.38億元，繼續(xù)惡化幅度高達(dá)64.68%。而截至去年三季度末，公司的負(fù)債總額也由去年初的6.35億元激增到14.43億元。
“照去年三季度數(shù)據(jù)測(cè)算，每撬動(dòng)100元營(yíng)業(yè)收入，東方園林就要消耗現(xiàn)金27.39元，倘若今年?duì)I業(yè)收入40億元左右，以公司現(xiàn)在的回款狀況，凈消耗的現(xiàn)金達(dá)到11億元。再考慮項(xiàng)目周轉(zhuǎn)等情況，預(yù)計(jì)公司明年資金缺口達(dá)15億～20億元。”國(guó)信證券行業(yè)分析師邱波認(rèn)為，資金短缺已經(jīng)成為當(dāng)前公司業(yè)務(wù)擴(kuò)張的最直接瓶頸。
模式怪圈與阿克琉斯之踵
東方園林持續(xù)惡化的財(cái)務(wù)壓力，已經(jīng)顯示了一味追求規(guī)模效應(yīng)的不可取。然而這兩者之間并非必然的矛盾。
“當(dāng)前的資金瓶頸有其客觀原因，尤其是以市政園林為主的東方園林。”在邱波等分析人士看來，由于裝飾園林項(xiàng)目普遍采取墊資開發(fā)的商業(yè)模式，由此造成的付款與回款時(shí)間不匹配，才是問題的始作俑者。所謂墊資，是指承包人用自有資金(包括對(duì)外融資)為發(fā)包人墊付工程用。
“園林行業(yè)其實(shí)沒什么技術(shù)門檻，由于墊資需要，唯一的門檻就是資金。只要有足夠的資金，就可以不斷地承接工程。但作為乙方，園林公司在墊付比例與回款周期的討價(jià)還價(jià)上并不占優(yōu)勢(shì)。”北京通州一家園林公司負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者表示，地產(chǎn)園林項(xiàng)目由于規(guī)模小，工期短，回款周期與資金壓力還相對(duì)較輕，“但動(dòng)輒上億元、數(shù)億元的市政園林項(xiàng)目，就很要命，不但園林公司前期墊付比例高，并且回款周期也很長(zhǎng)，平均在3年左右，沒有相當(dāng)?shù)馁Y金實(shí)力，一般園林公司都沒有辦法承受。”而東方園林作為“大單專業(yè)戶”，數(shù)據(jù)顯示，其超過90%的業(yè)務(wù)都集中在市政園林項(xiàng)目之上，東方園林董事長(zhǎng)何巧女曾向機(jī)構(gòu)人士坦言，按照公司的發(fā)展速度，預(yù)計(jì)2012年、2013年、2014年現(xiàn)金流可能都會(huì)在-7億～-10億元。資金占用可見一斑。
“現(xiàn)金持續(xù)流出，這意味著東方園林必須依靠更多的外部融資，才能維持較高的增長(zhǎng)。作為上市公司，最好、最廉價(jià)的辦法就是向股東借錢。”前述基金操盤經(jīng)理分析，在墊資模式的脅迫下，公司要維持高增長(zhǎng)，就很容易陷入再融資、再擴(kuò)張的怪圈。
而在市場(chǎng)看來，迫于資金壓力，東方園林已經(jīng)在加速這個(gè)循環(huán)的完成。
今年2月，在不改變發(fā)行價(jià)的情況下，東方園林將此前22億元的定向增發(fā)議案主動(dòng)壓縮至16.5億元。“這主要是為了能夠快速通過，現(xiàn)在報(bào)送到證監(jiān)會(huì)了。”周煒分析。
“這也就不難理解，稍早前公布的‘10股轉(zhuǎn)增10股’計(jì)劃了，這都是在維護(hù)二級(jí)市場(chǎng)，為定向增發(fā)護(hù)航。
除此之外，3月底，東方園林更是宣布將向北京銀行等多家金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)35億元的綜合授信。
“但一味融資并不能解決墊資模式下的回款速度緩慢問題。相反，如此循環(huán)往復(fù)，只會(huì)積累更多的應(yīng)收賬款和存貨積累。一旦回款方面出現(xiàn)大的問題，資金鏈很可能吃緊，并將很快形成負(fù)循環(huán)，股價(jià)下跌、再融資困難、進(jìn)一步加劇資金鏈壓力直至斷裂。”邱波分析。
“這不是沒有可能，盡管當(dāng)前地方政府違約的風(fēng)險(xiǎn)并不明顯，但宏觀調(diào)控還在繼續(xù)，理論上地方政府的還款來源依賴于土地的出讓，一旦未來地產(chǎn)投資明顯下降，土地發(fā)生流拍也不是沒有可能。”前述通州園林公司負(fù)責(zé)人稱，園林公司還需要從根本上不斷采取各種措施加大回款力度。
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(來源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) )
