支持國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)主體上市的信號(hào)，正在引起資本市場(chǎng)的關(guān)注。
5月28日國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)新提升打造改革開(kāi)放新高地的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）指出，積極支持符合條件的國(guó)家級(jí)經(jīng)開(kāi)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)主體（下稱(chēng)園區(qū)企業(yè)）申請(qǐng)首次公開(kāi)發(fā)行股票并上市。
但據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，僅從多家已上市的園區(qū)企業(yè)來(lái)看，其營(yíng)業(yè)收入倚重房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。如果擬上市經(jīng)開(kāi)區(qū)存在這一問(wèn)題，這顯然與當(dāng)前IPO審核與房地產(chǎn)調(diào)控政策相違背。
除了房地產(chǎn)依賴(lài)外，另有業(yè)內(nèi)人士表示，諸多經(jīng)開(kāi)區(qū)建設(shè)企業(yè)承擔(dān)政府投融資平臺(tái)角色，有時(shí)會(huì)存在同當(dāng)?shù)刎?cái)政及其他地方國(guó)企的大量關(guān)聯(lián)交易，因此推動(dòng)此類(lèi)企業(yè)走向上市仍然存有不少障礙要清理。
記者發(fā)現(xiàn)，屬于國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的已上市園區(qū)企業(yè)僅有浦東金橋（600639.SH），其2018年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入27.61億元，其中房地產(chǎn)、房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)分別12.03億元和13.94億元，租賃業(yè)務(wù)收入占比超過(guò)50%。
地產(chǎn)依賴(lài)
資本市場(chǎng)正在向國(guó)家級(jí)經(jīng)開(kāi)區(qū)伸出橄欖枝。
“支持地方政府對(duì)有條件的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)主體進(jìn)行資產(chǎn)重組、股權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，引入民營(yíng)資本和外國(guó)投資者，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)特色產(chǎn)業(yè)園等園區(qū)，并在準(zhǔn)入、投融資、服務(wù)便利化等方面給予支持?！薄兑庖?jiàn)》指出，“積極支持符合條件的國(guó)家級(jí)經(jīng)開(kāi)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)主體申請(qǐng)首次公開(kāi)發(fā)行股票并上市”。
不過(guò)園區(qū)企業(yè)是否真的適合成為上市主體，仍然需要從部分已上市的類(lèi)似公司中找到答案。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，多數(shù)園區(qū)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)仍然體現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
以上海臨港（600848.SH）為例，在其2018年的19.29億元總收入中，僅房地產(chǎn)銷(xiāo)售一項(xiàng)占比就高達(dá)15.64億元，占比超過(guò)八成；南京高科（600064.SH）2018年實(shí)現(xiàn)的33.99億元收入中，有24.84億元為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售收入，而園區(qū)管理及服務(wù)僅有3.65億元；長(zhǎng)春經(jīng)開(kāi)（600215.SH）2018年5.89億元的收入中，房地產(chǎn)銷(xiāo)售達(dá)到了4.88億元。
園區(qū)企業(yè)也被認(rèn)為是城投平臺(tái)。若以上市城投類(lèi)企業(yè)口徑統(tǒng)計(jì)，這種地產(chǎn)依賴(lài)則表現(xiàn)得更加明顯。記者統(tǒng)計(jì)Wind數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，云南城投（600239.SH）房地產(chǎn)收入占比達(dá)78.75%，西藏城投（600773.SH）房地產(chǎn)收入占比高達(dá)90.57%，城投控股的房地產(chǎn)收入占比更是高達(dá)99.64%。
“從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，一些園區(qū)企業(yè)仍然是以房地產(chǎn)為主，如果新的發(fā)行人仍然以房地產(chǎn)作為營(yíng)業(yè)收入主要來(lái)源，那么按照現(xiàn)在的IPO政策和房地產(chǎn)調(diào)控方向，上市的難度是比較大的。”北京一家中型券商地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，“當(dāng)然這也和園區(qū)的階段有關(guān)，還不成熟的園區(qū)，早期都需要經(jīng)過(guò)這一階段，因?yàn)樾枰獙⒔ê玫奈飿I(yè)賣(mài)出去?！?/p>
事實(shí)上，開(kāi)發(fā)區(qū)也可以通過(guò)收取企業(yè)租金或其他增值服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，但這往往需要開(kāi)發(fā)區(qū)具有較好的招商效果。
并非沒(méi)有這樣的園區(qū)企業(yè)，例如市北高新（600604.SH）2018年凈利潤(rùn)為2.38億元，同比增長(zhǎng)2.66%；但其5.08億元的營(yíng)業(yè)收入相比2017年減少76.82%，其主要原因系園區(qū)產(chǎn)業(yè)載體銷(xiāo)售及住宅銷(xiāo)售下降。
不過(guò)市北高新的“租賃”和“其他服務(wù)業(yè)”占收入比重較高，創(chuàng)造的營(yíng)業(yè)收入達(dá)到3.85億元，占比高達(dá)75%；再例如張江高科去年11.48億元的營(yíng)收中，8.30億元來(lái)自于房地產(chǎn)租賃。
“開(kāi)發(fā)區(qū)的收入也可以來(lái)自園區(qū)企業(yè)的租金或者收取其他配套增值服務(wù)，但前提是需要園區(qū)‘人丁興旺’，園區(qū)企業(yè)足夠多，這方面一線(xiàn)城市具有明顯優(yōu)勢(shì)?！币患疑鲜蟹科箐N(xiāo)售業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，“如果完成建設(shè)后招商不及預(yù)期造成空置，只能將配套住宅當(dāng)做一般性房地產(chǎn)進(jìn)行銷(xiāo)售，那么又會(huì)回到依賴(lài)房地產(chǎn)的老路上去?！?/p>
提高獨(dú)立性
區(qū)域發(fā)展的不平衡，也可能讓開(kāi)發(fā)區(qū)在上市支持政策下出現(xiàn)“圍城”效應(yīng)。
“一些財(cái)政基礎(chǔ)好的地方，開(kāi)發(fā)區(qū)往往企業(yè)眾多，現(xiàn)金流也相對(duì)可觀，對(duì)于上市融資的需求比較小。”西南地區(qū)某市開(kāi)發(fā)區(qū)人士坦言，“相反另一些中西部或欠發(fā)達(dá)省份的開(kāi)發(fā)區(qū)缺少好企業(yè)入駐，土地價(jià)值相對(duì)較低，又不具備足夠的上市條件，最后就會(huì)出現(xiàn)‘能上市的不想上，想上市的上不了’的圍城效應(yīng)?！?/p>
實(shí)際上，一些開(kāi)發(fā)區(qū)主動(dòng)上市背后，有當(dāng)?shù)卣M(jìn)一步提高國(guó)資證券化率、深化混改等政策目標(biāo)的訴求。
“很多時(shí)候上市也不光是為了募資，而是提高國(guó)資證券化率、進(jìn)一步加強(qiáng)混合所有制改革，因?yàn)樯霞?jí)部門(mén)會(huì)對(duì)這些提出一定的考核要求，所以利用一些契機(jī)推動(dòng)園區(qū)企業(yè)上市顯然也能達(dá)到類(lèi)似的效果?！币晃唤咏兾髫?cái)政系統(tǒng)人士對(duì)此表示。
事實(shí)上，除了依賴(lài)房地產(chǎn)這一風(fēng)險(xiǎn)外，開(kāi)發(fā)區(qū)上市的另一難點(diǎn)在于其是否能夠獨(dú)立于當(dāng)?shù)刎?cái)政和國(guó)資系統(tǒng)。
“一些開(kāi)發(fā)區(qū)本身也承擔(dān)了政府建設(shè)職能和投融資工作，和地方財(cái)政以及其他國(guó)企往往存在較多的關(guān)聯(lián)交易?！鄙鲜鐾缎腥耸刻寡裕安慌懦恍┑胤秸趫@區(qū)企業(yè)上市后利用控股比例等優(yōu)勢(shì)在公司治理上表現(xiàn)得較為強(qiáng)勢(shì)，那樣上市公司的獨(dú)立性可能就難以保證?！?/p>
“如果在完全實(shí)施注冊(cè)制的背景下，園區(qū)企業(yè)就算是過(guò)會(huì)，但市場(chǎng)中也不一定會(huì)有很積極的申購(gòu)意愿?！鼻笆鐾缎腥耸刻寡?。
也有分析人士認(rèn)為，雖然市場(chǎng)對(duì)于園區(qū)企業(yè)上市的適當(dāng)性存在一定成見(jiàn)，但仍然不排除存在優(yōu)秀且具有足夠上市條件的園區(qū)企業(yè)的可能，但完善公司治理結(jié)構(gòu)、優(yōu)化其獨(dú)立性仍然是推動(dòng)其上市的必要過(guò)程。
“推動(dòng)經(jīng)開(kāi)區(qū)企業(yè)上市的前提是建立完善、現(xiàn)代化、市場(chǎng)化的治理結(jié)構(gòu)，同時(shí)能夠在財(cái)政及關(guān)聯(lián)方企業(yè)中有較好的獨(dú)立性，才能讓市場(chǎng)信服。”東北地區(qū)某開(kāi)發(fā)區(qū)招商人士指出。
