萬科與當(dāng)?shù)卣跂|羅村所探索嘗試的“政府+社會(huì)資本+村集體”的三方協(xié)作新機(jī)制，通過吸引人口、資源和技術(shù)等要素向鄉(xiāng)村回流，以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)村民致富，探索特色田園鄉(xiāng)村發(fā)展。
江南連日的梅雨天氣，打亂了晏德貴加蓋自家三樓做民宿生意的計(jì)劃，讓他有些心生焦慮。
晏德貴是江蘇省興化市東羅村的村民，一直以來在村里靠著經(jīng)營(yíng)小賣部和小飯店維持生計(jì)。去年春節(jié)后因生意不振，曾多次萌生外出打工想法。他壓根也沒有想到，如今會(huì)在老家投資建房開始著手準(zhǔn)備自己的民宿生意。
晏德貴的這種思維的轉(zhuǎn)變，源于2017年6月江蘇省特色田園鄉(xiāng)村建設(shè)工作的全面啟動(dòng)。2017年7月，東羅村迎來了萬科作為社會(huì)資本力量的重要助力。緊隨其后的8月底，東羅村便成為了江蘇省首批特色田園鄉(xiāng)村試點(diǎn)之一。
2018年7月初，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者實(shí)地探訪了東羅村，了解到社會(huì)資本進(jìn)駐鄉(xiāng)村后帶來的一系列新變化：萬科與當(dāng)?shù)卣跂|羅村所探索嘗試的“政府+社會(huì)資本+村集體”的三方協(xié)作新機(jī)制，通過吸引人口、資源和技術(shù)等要素向鄉(xiāng)村回流，以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)村民致富，探索特色田園鄉(xiāng)村發(fā)展。
小鄉(xiāng)村與大資本
社會(huì)資本進(jìn)駐鄉(xiāng)村，該如何發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)與力量？
萬科與興化市政府、東羅村集體三方摸索出了“政府+社會(huì)資本+村集體”的創(chuàng)新合作模式。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，該合作新模式中，政府與社會(huì)資本間的彼此分工明確。興化市國(guó)資公司負(fù)責(zé)承擔(dān)村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和破舊房屋收儲(chǔ)投資；萬科則作為社會(huì)力量主體負(fù)責(zé)承擔(dān)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)、鄉(xiāng)村旅游、研學(xué)教育等部分公共性載體的投資。除此之外，雙方還將成立合資平臺(tái)公司，專門負(fù)責(zé)東羅村的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。
在此基礎(chǔ)上，東羅村的村民將以集體土地作價(jià)的形式實(shí)現(xiàn)入股。根據(jù)當(dāng)前江蘇省國(guó)土資源廳已經(jīng)下發(fā)的《關(guān)于支持特色田園鄉(xiāng)村建設(shè)試點(diǎn)工作的意見》，明確鼓勵(lì)試點(diǎn)地區(qū)集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)作為入股方式與其他單位共同興辦企業(yè)。
與此同時(shí)，現(xiàn)有的《土地管理法》中對(duì)集體建設(shè)用地的使用有明確的主體限制、用途管制和程序規(guī)制。記者了解到，目前對(duì)集體土地價(jià)值如何評(píng)估、入股后如何規(guī)范處置暫時(shí)還沒有現(xiàn)有的、可操作的實(shí)施路徑。
而這也正是此次合作所要著力摸索與實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。據(jù)了解，目前萬科已與江蘇省國(guó)土系統(tǒng)、興化市政府、國(guó)土局等相關(guān)部門進(jìn)行了多次溝通，明確了村集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股的實(shí)施方案。
南京萬科副總經(jīng)理管欣向記者解釋稱，整個(gè)合資平臺(tái)公司內(nèi)，萬科作為相對(duì)控股方，興化國(guó)資公司的股份中，將拿出5%-10%作為村民的集體股份進(jìn)行分紅使用。
“這樣村民不僅可以在東羅村就業(yè)、創(chuàng)業(yè)獲得勞務(wù)性收入的保障，還可以通過出讓閑置的集體土地的土地使用權(quán)的方式入股平臺(tái)公司，獲得分紅收益?！惫苄勒f。
村民的股權(quán)收入分配公平性如何保障？
管欣表示，萬科正在協(xié)助建立有效維護(hù)村集體組織成員權(quán)利的治理體系，通過量化股權(quán)的方式，來提前制定公平公正的分配機(jī)制，防止出現(xiàn)該分的沒有分到或者少分的情況。
除此之外，管欣還介紹稱，東羅村作為萬科在全國(guó)范圍內(nèi)首個(gè)參與的鄉(xiāng)村振興項(xiàng)目，為了保障農(nóng)民的收益，會(huì)優(yōu)先保障村民的股份分紅，后期再在平臺(tái)公司收益中實(shí)現(xiàn)相應(yīng)減免，以達(dá)到平衡。
此外，在傳統(tǒng)的觀念中，社會(huì)資本進(jìn)駐鄉(xiāng)村，最易被聯(lián)想到的模式便是“舊貌換新顏”的大拆大改，但實(shí)際中萬科卻選擇了利用現(xiàn)有建筑、景觀和空間等進(jìn)行“針灸式改造”。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，目前萬科在東羅村以大禮堂、村民食堂、公共服務(wù)中心、村史博物館等公共服務(wù)配套建筑作為一期規(guī)劃的啟動(dòng)點(diǎn)，目前均已完成了重點(diǎn)建筑的點(diǎn)式改造。
南京萬科田園鄉(xiāng)村事業(yè)部總經(jīng)理徐朝暉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，在東羅村的建設(shè)過程中，萬科更加重視保護(hù)和利用歷史文化資源，對(duì)現(xiàn)有的建筑進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)，確定保護(hù)、修飾、拆除的建筑，注意保護(hù)原有村莊的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)和空間格局。
徐朝暉告訴記者，在具體改造過程中，萬科對(duì)于北側(cè)新民居予以保留和改善；而對(duì)南部的老舊臺(tái)莊注重提升與復(fù)興，拆除簡(jiǎn)陋的、質(zhì)量較差的建筑，而對(duì)有歷史文化價(jià)值的建筑進(jìn)行重點(diǎn)改造，賦予其新的功能。
在采訪過程中，記者發(fā)現(xiàn)，生態(tài)宜居是東羅村建設(shè)特色田園鄉(xiāng)村走出的第一步，當(dāng)然也是社會(huì)資本進(jìn)入后總體過程中最易實(shí)現(xiàn)的一環(huán)。在萬科的改造邏輯中，以往城市開發(fā)的模式并不再“搬入”鄉(xiāng)村，在探索鄉(xiāng)村振興的路徑中，遵循鄉(xiāng)村外在形象與歷史肌理的有機(jī)統(tǒng)一，讓“鄉(xiāng)村更像鄉(xiāng)村”這一點(diǎn)至關(guān)重要。
助推農(nóng)村產(chǎn)業(yè)的“蝶變”
鄉(xiāng)村振興，產(chǎn)業(yè)興旺仍然還是關(guān)鍵。如何讓鄉(xiāng)村擁有自我發(fā)展的“造血”功能？
對(duì)此，東羅村正努力探索以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和鄉(xiāng)村旅游等產(chǎn)業(yè)為核心的解決方案。
東羅村地處江蘇中部興化缸顧?quán)l(xiāng)，位于里下河地腹地，緊鄰世界四大花海之一的千垛菜花景區(qū)。
東羅村村委書記羅保田告訴記者，每年花期來臨的清明前后，大批的游人前往賞花，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)芈糜萎a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并逐漸輻射到了周邊的東羅村等地。
“但與城市旅游不同的是，鄉(xiāng)村旅游無法做到全季節(jié)性，菜花花期一過，短暫的熱鬧后便是長(zhǎng)期的冷清。”徐朝暉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。
如何解決鄉(xiāng)村旅游的“潮汐”現(xiàn)象，是東羅村當(dāng)?shù)匕l(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的瓶頸。為此，萬科計(jì)劃在東羅村設(shè)立了“二十四節(jié)氣”研學(xué)游項(xiàng)目，結(jié)合不同時(shí)令展示農(nóng)業(yè)物候，讓城市的孩子了解傳統(tǒng)農(nóng)村風(fēng)物。
此外，為了配合全季旅游，民宿經(jīng)濟(jì)也成為萬科在東羅村的一個(gè)重要配套產(chǎn)業(yè)。記者在東羅村內(nèi)看到，緊鄰平旺湖的村邊有一座小島，未來這里將建起24間民宿，在兩棟即將要完工的民宿內(nèi)，碩大的落地窗外面，平旺湖的湖水盡收眼底。
晏德貴加蓋的3樓也正是看好當(dāng)?shù)芈糜萎a(chǎn)業(yè)發(fā)展起來后的住宿市場(chǎng)空間。他告訴記者，等到房子建成后，6間房間的市場(chǎng)定價(jià)將和萬科運(yùn)營(yíng)的民宿區(qū)分開來，以此構(gòu)成差異化的市場(chǎng)補(bǔ)充。
“除了在平臺(tái)公司經(jīng)營(yíng)下獲得收益外，還鼓勵(lì)村民自己開餐廳、民宿等業(yè)態(tài)，增加收益的渠道?！惫苄栏嬖V記者，為了鼓勵(lì)村民開民宿，萬科還將為其提供一定的平臺(tái)支持。
而在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化方面，萬科的規(guī)劃思路是探索種養(yǎng)循環(huán)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，集種植、養(yǎng)殖、屠宰和加工等于一體，建立從田頭到餐桌的全產(chǎn)業(yè)鏈。目前，興化市正在加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的探索，萬科在其中正逐漸承擔(dān)著品牌輸出與拓展銷路的角色。
如在興化政府正在推動(dòng)的“興化大米”品牌運(yùn)營(yíng)方面，萬科推出了全新的特色農(nóng)業(yè)品牌形象——八十八倉，通過打造農(nóng)業(yè)IP，來實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品的消費(fèi)溢價(jià)。在銷路方面，萬科正將東羅村的農(nóng)產(chǎn)品帶入自己的廣大社區(qū)，以此來打通城鄉(xiāng)之間的物流通道。記者了解到，今年下半年萬科將在自身大大小小的社區(qū)里陸續(xù)開設(shè)這類線下農(nóng)產(chǎn)品商店，以解決當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展后的市場(chǎng)銷路問題。
“相較于改造修繕而言，后期的經(jīng)營(yíng)更加關(guān)鍵，尤其體現(xiàn)在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化方面如何幫助農(nóng)民增收，對(duì)于萬科而言是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。”管欣向記者坦言，品牌化經(jīng)營(yíng)的背后實(shí)質(zhì)也需要產(chǎn)品品質(zhì)的提升，當(dāng)前階段，如何在整個(gè)生產(chǎn)過程中要求農(nóng)民按照品牌化經(jīng)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)去遵守標(biāo)準(zhǔn)，是一個(gè)十分棘手的問題。
“這必然會(huì)是一個(gè)探索的過程，需要有足夠的耐心?！惫苄廊缡强偨Y(jié)。
