中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議正在給房地產(chǎn)業(yè)融資模式轉(zhuǎn)型帶來(lái)更明確的指向。
12月18日-20日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行，會(huì)議提出“要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，并將其列為8項(xiàng)重點(diǎn)工作之一。
這意味著，持續(xù)推動(dòng)租賃住房改革將成為2018年經(jīng)濟(jì)工作的重要組成；分析人士認(rèn)為，與制度變化伴隨的是經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型，這亦將促使房地產(chǎn)的融資渠道進(jìn)一步轉(zhuǎn)向直接融資。
有業(yè)內(nèi)人士指出，住房租賃的機(jī)構(gòu)化和專業(yè)化也將推動(dòng)以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的ABS及REITs市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)大，并在一定程度化解當(dāng)前的房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)。
機(jī)構(gòu)化租房
對(duì)住房制度改革提出的新要求，成為中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的一大受關(guān)注點(diǎn)。
“要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控?！睍?huì)議提出。
這并非是管理層對(duì)于租賃住房機(jī)構(gòu)化的首次表態(tài)。今年7月18日，住建部下發(fā)的153號(hào)文（《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》），就提出要“培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)”。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，住房租賃的機(jī)構(gòu)化發(fā)展，必然促使房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化。
“過(guò)去房企的融資是由資產(chǎn)驅(qū)動(dòng)的。即通過(guò)抵押來(lái)獲得銀行資金支持，再通過(guò)項(xiàng)目銷售回款償還債務(wù)，這種抵押機(jī)制本身就會(huì)推高M(jìn)2，誘發(fā)流動(dòng)性寬松?！北本┮患曳科笊鲜泄靖吖鼙硎?，“提出向租賃轉(zhuǎn)型，目標(biāo)之一是為解決大城市的住房供給問(wèn)題，但這同樣將改變房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式。”
上述高管表示，“租賃模式下，房地產(chǎn)項(xiàng)目要么有自持要求，無(wú)法轉(zhuǎn)讓銷售，要么當(dāng)‘二房東’，并不持有產(chǎn)權(quán)；無(wú)論哪種情況，都無(wú)法遵從于銀行‘認(rèn)磚頭（需要抵押）’的邏輯；未來(lái)融資途徑大概率要向ABS、RETIs等資本市場(chǎng)方向發(fā)展?！?/p>
資本市場(chǎng)已有所嘗試，今年以來(lái)已有“中聯(lián)前海開源－保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”、“自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”等多起涉及租賃住房的ABS產(chǎn)品完成了發(fā)行和上市。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，證券化融資也讓房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境更有長(zhǎng)效特質(zhì)和抗周期能力。
“銀行貸款更多取決于資產(chǎn)情況，要看抵押項(xiàng)目是否足值，但在宏觀周期緊縮下，不少房企要面臨融資壓力；但ABS則是看項(xiàng)目本身以及管理人的經(jīng)營(yíng)能力，好的項(xiàng)目和好的管理自然會(huì)提升物業(yè)價(jià)值，獲得更低的融資成本。”北京一家中型券商固收部門負(fù)責(zé)人說(shuō)。
值得一提的是，“促進(jìn)金融與房地產(chǎn)的‘良性循環(huán)’”也是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議所提出的要求。
化解風(fēng)險(xiǎn)路徑
事實(shí)上，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)融資，也能在一定程度上實(shí)現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)的化解。
剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議多次提及防風(fēng)險(xiǎn)、化解重大風(fēng)險(xiǎn)。而當(dāng)前金融風(fēng)險(xiǎn)之一正是來(lái)自房地產(chǎn)領(lǐng)域。
一方面，房地產(chǎn)企業(yè)近年來(lái)杠桿不斷提升，將于未來(lái)數(shù)年迎來(lái)兌付高峰。廣發(fā)證券指出，未來(lái)需警惕房企的存量債務(wù)兌付風(fēng)險(xiǎn)，據(jù)其統(tǒng)計(jì)，未來(lái)幾年房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)將迎來(lái)集中兌付期。廣發(fā)證券還發(fā)現(xiàn)，房企融資結(jié)構(gòu)中非標(biāo)占比提升，融資成本呈現(xiàn)上行。
房企偏愛的寬松貨幣政策在2018年恐怕也難以見到。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，“穩(wěn)健的貨幣政策要保持中性，管住貨幣供給總閘門”。
另一方面，限購(gòu)限貸也讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨著銷售回款壓力?！罢呤站o之后回款難度變得很大，大家也都在構(gòu)思新的銷售模式和產(chǎn)品模式。”一家大型上市房企北京地區(qū)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人坦言。
而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的融資難題，中信建投證券則在一份報(bào)告中給出了“房企需要自食其力”的答案。
“隨著調(diào)控影響不斷深化，銀行端對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸規(guī)模增速將繼續(xù)放緩，房貸規(guī)模和貸款利率將持續(xù)處于收緊狀態(tài)，信貸規(guī)模與成本剛性不動(dòng)搖，房企規(guī)?；l(fā)展將越發(fā)依賴自身‘造血能力’?！敝行沤ㄍ蹲C券表示。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，推動(dòng)長(zhǎng)租模式以及創(chuàng)新ABS融資渠道，正是這種形勢(shì)下的一個(gè)通過(guò)輕資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)自救的機(jī)會(huì)。
“現(xiàn)在拿地都比拼自持率，自持率高的更容易拿到，如果做成商業(yè)化租賃項(xiàng)目，可觀的租金及增長(zhǎng)率，是可以在資本市場(chǎng)上運(yùn)作融資的?！鼻笆龇科鬆I(yíng)銷負(fù)責(zé)人12月20日晚表示。
此外，以房地產(chǎn)項(xiàng)目收益進(jìn)行ABS融資，還能在一定程度上實(shí)現(xiàn)非標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)的置換與化解。
例如日前云南城投（600239.SH）發(fā)行的國(guó)內(nèi)首單培育型CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券），其融資用途正是置換銀行非標(biāo)。
“因?yàn)槭堑盅嘿J款的ABS，所以企業(yè)的杠桿率并沒(méi)有下降，但這減少了銀行端的非標(biāo)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)了宏觀杠桿的下降?！币晃唤咏颇铣峭兜娜倘耸糠Q。
