談起今年的房地產(chǎn)調(diào)控，最大的特點，很多人會說是“四限”，限購限貸限價限售。其中，限售是今年的創(chuàng)新。而且從一線城市向二三線城市擴展。
但我個人更傾向于認為，發(fā)展住房租賃市場的一系列政策，是更大的亮點。
其實，中央去年就出臺了培育和發(fā)展住房租賃市場的通知，即《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）。但國土部和住建部及各地的全面貫徹落實，卻是今年的事。一批省市先后發(fā)布了促進住房租賃市場發(fā)展的鼓勵性措施。
突破點有幾個方面：選擇首批13個城市試點利用集體建設用地建設租賃住房；12個城市開展首批住房租賃試點；允許將商業(yè)用房改建為租賃住房；鼓勵住房租賃的金融創(chuàng)新試點，包括發(fā)行REITs等；這些甚至可稱之為重大突破。
舉個例子。在土地管理法修改之前，集體建設用地的開發(fā)建設，有著極為嚴格的用途管制。此次試點允許利用集體建設用地建設的租賃住房，向城市居民開放，就是極具創(chuàng)新的探索。但它并未改變土地性質(zhì)，主要收益也歸農(nóng)民集體組織。
目前來看，住房租賃市場的政策體系已初具雛形。當然，還有待完善。比如，住房租賃市場規(guī)模巨大，需要投入萬億級的建設資金，但收益率甚低。這就必須解決資金成本和退出機制。REITs是無可回避的選擇。這僅靠設立資產(chǎn)專項計劃和類REITs的小步試驗，太過緩慢。這必須從國家層面來推動。REITs專項立法尚未耳聞，但殷切期望正在調(diào)研之中的《住房租賃條例》能在這方面提出具體的規(guī)定。
不時有朋友問：這個政策那個政策，你就直接告訴我吧，國家出了這么多的住房租賃政策，房價會不會降下來？
我當然理解朋友們的心情，尤其是還沒有買房并準備買房的朋友。先說個人觀點：中央和地方培育和發(fā)展住房租賃市場，初衷并不是降房價，但客觀上有利于抑制房價的上漲。
各地政府正在大力增加租賃住房供應，且增幅相當可觀。比如，部分城市出讓的住宅用地，要求受讓人（主要是開發(fā)商）100%自持。再比如，像北京市這樣，集體建設用地上建設的租賃住房，早形成批量供應。
此前我說過多次，租賃住房是房地產(chǎn)市場的重要組成部分。有了穩(wěn)定的租賃住房可供選擇，年輕人就不必那么著急地非買房不可。這當然有助于緩和商品房市場的供求關系。買房的人少了，房價上漲的動力就弱了。
今年是住房租賃政策密集出臺的第一年，形成有效的租賃住房供應需要時間，預計2018年各地在國有土地和集體土地建設的公共租賃住房，規(guī)模要大得多。
那么，發(fā)展住房租賃市場的真正初衷是什么呢？我個人分析有兩個：一是解決剛需人群的居住問題。“住有所居”并不必然要買房，租房也是可行的。二是去投資化。你總不會說，租房住也是一種投資行為。發(fā)育的租賃市場是房地產(chǎn)去投資化的重要舉措。
過去我們常常說租房“沒有安全感”，既包括房東隨意漲價等行為，也包括租賃住房所附著的教育等權利得不到保障。如今，各地政府以及上文提及的住房租賃條例，正在給租賃住房賦權，并鼓勵和保障住房“長租”。
因此，發(fā)展住房租賃市場是一種著眼于長遠的制度性安排，是改革和建立包括租購并舉在內(nèi)的新的住房制度的重要內(nèi)容。你也可以稱之為房地產(chǎn)長效機制。
既然是長效機制，就不宜期望它在很短的時間內(nèi)發(fā)揮效用。比如，以為住房租賃政策一出來，房價就應聲而降。但住房租賃政策體系的推出和完善，對抑制房價、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場確實能產(chǎn)生效用。因為預期從來是影響資產(chǎn)價格的重要因素。
這一點，也適用于正在研究推進的房地產(chǎn)稅。雖然，你也可以寄希望于房地產(chǎn)稅能立即降房價，但這個稅種的主要功能，仍然是促進房地產(chǎn)去投資化，建立穩(wěn)定的地方稅源，阻遏貧富差距的擴大，而降房價的效用要排到最后。
如你所知，過往十多年，我國房地產(chǎn)市場一直以驚人的速度和規(guī)模增長，雖然有關部門花了很大力氣來解決發(fā)展中出現(xiàn)的問題，但主要精力被持續(xù)上漲的房價及輿論被動牽扯了，機制和制度的改革和完善工作還不夠。
著眼于短期，最多是解決短期的問題，卻無法阻止產(chǎn)生新的短期問題；著眼于長期，是在一個更廣闊的時長里，既解決短期的問題，又扼殺產(chǎn)生問題的組織性病灶。困擾我們多年的房地產(chǎn)潛在危機，也將在新的住房制度建立后逐步化解。
