于9月底獲批的《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》顯示出的新變化，也意味著接下來北京城市發(fā)展新的格局和發(fā)展趨勢。
回顧2005年發(fā)布的北京城市總體規(guī)劃（2004-2020年），當(dāng)時強調(diào)中心城與新城協(xié)調(diào)發(fā)展，并規(guī)劃了通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平等11個新城。其中，東部發(fā)展帶上的通州、順義和亦莊3個新城被列為重點發(fā)展對象，此后這三個區(qū)確實成為中心城人口和職能疏解及新產(chǎn)業(yè)集聚的主要地區(qū)。目前，新規(guī)中已將通州定位為北京城市副中心，亦莊、順義也定位為重點的首都創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展前沿陣地。
仲量聯(lián)行中國及華北區(qū)戰(zhàn)略顧問部總監(jiān)張藝藝表示：“北京過去三十年的快速發(fā)展主要依靠人口和產(chǎn)業(yè)的高速增長，以及土地供應(yīng)的擴張。但新版總規(guī)在城市人口和土地等方面均做出嚴(yán)格限制，這使得北京的發(fā)展速度將面臨挑戰(zhàn)。如果位于通州的城市副中心、豐臺麗澤金融商務(wù)區(qū)，以及包括中關(guān)村科學(xué)城、懷柔科學(xué)城、未來科學(xué)城和北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)在內(nèi)的‘三城一區(qū)’等重點功能區(qū)的開發(fā)計劃進展順利，北京將無疑建成國際一流的和諧宜居之都。”
強大的吸力效應(yīng)
作為中國的首都以及唯一位于北方的“一線城市”，北京一直以來都對人口和資金有著強大的引力效應(yīng)。
仲量聯(lián)行發(fā)現(xiàn)，改革開放伊始的1978年，北京擁有871.5萬常住人口，此后北京的政策、資源優(yōu)勢凸顯，吸引大量人口涌入。尤其是北京奧運會成功舉辦后的2008年至2010年，常住人口分別增加95萬、98萬和93萬，達到人口凈流入頂峰。隨后人口增量及增速雖呈下降趨勢，但仍處于“正增長”區(qū)間，截至2016年末，北京常住人口達2172.9萬。
伴隨人口成倍增長的是北京產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的快速增長。2012年以來，北京全市地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長7.3%，2016年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2.49萬億元，其中第三產(chǎn)業(yè)增加值接近2萬億元。仲量聯(lián)行發(fā)現(xiàn)，金融業(yè)、信息傳輸與軟件服務(wù)業(yè)、科學(xué)研究與技術(shù)服務(wù)業(yè)，以及租賃與商務(wù)服務(wù)等四大產(chǎn)業(yè)是支撐北京城市發(fā)展的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)。其中金融業(yè)人均GDP達77萬元，遠超11.5萬元的全市人均GDP數(shù)據(jù)，金融與商務(wù)服務(wù)人員集中的金融街、CBD等區(qū)域，以及信息科技人員集中的海淀和望京等區(qū)域，正是北京城市發(fā)展水準(zhǔn)較高的地區(qū)。
土地出讓數(shù)據(jù)也可窺見北京城市變化。仲量聯(lián)行針對北京的土地利用情況綜合分析后發(fā)現(xiàn)，與人口增速在2010年左右達到頂峰類似的是，2003年到2010年，北京土地出讓呈逐年上升趨勢，并自2011年開始出現(xiàn)下降。另外，在通過招拍掛推出的1800多宗、總面積1.2億平方米的土地中，商業(yè)金融用地共有385宗，面積約占22%，此類用地供應(yīng)量最大區(qū)域是城市副中心通州、北京新機場所在地大興，以及中央商務(wù)區(qū)所在地朝陽。工業(yè)用地方面，共計出讓683塊，成交金額469億元，用地面積3722萬平方米，除通州和大興外，順義作為臨空產(chǎn)業(yè)中心和先進制造業(yè)基地，成為工業(yè)用地出讓的集中區(qū)域。
新規(guī)六大變化
歷來城市的規(guī)劃都是結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、用詞精確的，因此在不同階段，部分用詞頻率會有所變化。這背后則能夠反映出城市新的發(fā)展脈絡(luò)。
中國指數(shù)研究院通過大數(shù)據(jù)方法對前述新規(guī)與舊規(guī)做了詞頻統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)了六大方面變化：國家戰(zhàn)略上，“京津冀”獨立成章，城市群內(nèi)尋求區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展；首都核心功能擔(dān)當(dāng)，北京致力“強化”、“疏解”；城市“副中心”雛形初具，打造和諧宜居之都示范區(qū)；“科技創(chuàng)新”定位引領(lǐng)高端經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，北京未來將成科技人才之都；“住房”回歸居住本質(zhì)，構(gòu)建購租并舉穩(wěn)定房地產(chǎn)市場；歷史文化保護終能落地。
新規(guī)中，與房地產(chǎn)業(yè)最密切相關(guān)的，莫過于對人口和建設(shè)用地規(guī)模的嚴(yán)格限制：常住人口到2020年要控制在2300萬人以內(nèi)，并在以后長期穩(wěn)定在這一水平；同時城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模由現(xiàn)在的2921平方公里減到2860平方公里，到2035年要減到2760平方公里。
由于此前30年北京的城市發(fā)展主要由人口增長和土地供應(yīng)所驅(qū)動，因此在新版“總規(guī)”的嚴(yán)格限制下，要實現(xiàn)城市發(fā)展水平的進一步提升，北京的挑戰(zhàn)與機遇并存。鑒于東、西、北五環(huán)和南四環(huán)內(nèi)嚴(yán)禁新建大型辦公樓、酒店等公建項目，中心城區(qū)的產(chǎn)業(yè)外溢勢在必行。
張藝藝表示，“通州、順義、大興將作為外溢產(chǎn)業(yè)的主要承載地，而房山、昌平、懷柔等地也將在做好生態(tài)涵養(yǎng)保育工作的基礎(chǔ)上，兼顧產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移?！备鶕?jù)新版“總規(guī)”，到2035年北京軌道交通將擁有28條線路，通車?yán)锍虒⒊?500公里?！耙虼诵麻_線路沿線的朝陽區(qū)金盞、東壩地區(qū)、豐臺區(qū)麗澤金融商務(wù)區(qū)、通州區(qū)環(huán)球影城以及‘三城一區(qū)’等功能區(qū)值得重點關(guān)注”。
中國指數(shù)研究院認(rèn)為，新版總規(guī)中不乏亮點，“京津冀”協(xié)同發(fā)展是其中之一。舊版規(guī)劃主要以中心城為中心建設(shè)周邊新城，而新版總規(guī)從更加宏觀的角度提出了“城市群”概念。在時間軸上，新規(guī)對這一“世界級城市群”的建設(shè)給出了3個目標(biāo)：到2020年緩解大城市病，初步形成京津冀協(xié)同發(fā)展局面，到2035年有效治理大城市病，世界級城市群構(gòu)架形成，到2050年，建成以首都為核心的世界級城市群。
