8月31日晚間，融創(chuàng)中國發(fā)布半年報顯示，2017年上半年，其實現(xiàn)溢利人民幣（下同）16.14億元，較去年同期的1.03億元增長約1469.7%；其中公司擁有人應(yīng)占溢利約13.00億元，較去年同期的0.73億元增長約1683.4%。
對于溢利大幅上漲原因，半年報給出的解釋是由于并購而產(chǎn)生的收益增加。
2013年，融創(chuàng)開啟并購之門，毛利受到并購前期部分低利潤率項目并表影響有所降低，制約了凈利的增長。而這幾年，因融創(chuàng)中國加速并購，無論是土地儲備還是銷售額，增速都位居行業(yè)前列。土地成本也低于公開市場拿地，加之融創(chuàng)的銷售力和產(chǎn)品溢價力，業(yè)內(nèi)人士分析，融創(chuàng)高增長低利潤率的現(xiàn)狀將很快終結(jié)，或?qū)⒂瓉砝麧櫦斜l(fā)期。
融創(chuàng)中國執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德近期發(fā)表演講表示，融創(chuàng)上市后，經(jīng)過七八年的發(fā)展，也到了新的階段，在下一個兩三年的周期里，還是希望把融創(chuàng)積累的戰(zhàn)略優(yōu)勢釋放為財務(wù)表現(xiàn)。在調(diào)整發(fā)展方向之后，帶來的一個直接結(jié)果就是利潤的釋放。
融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌則直言融創(chuàng)做高端產(chǎn)品，不能與做低端產(chǎn)品的公司做對比，所以規(guī)模并不重要，融創(chuàng)會繼續(xù)抓好利潤水平，但目前來看融創(chuàng)不想進(jìn)行業(yè)前三也很難。
凈利潤率“V”型回升
此前幾年，融創(chuàng)利潤率的表現(xiàn)異常，與其發(fā)展模式有關(guān)。也即，并購和合作模式，在先期暫時蠶食了其毛利率。
分析認(rèn)為，并購和合作從來都是資質(zhì)強與弱的項目搭配在一起，融創(chuàng)在交易中最為看重的一定是較好的項目；而在這樣的資產(chǎn)包中，最快貢獻(xiàn)銷售或者最快入賬結(jié)轉(zhuǎn)的通常是一些低利潤項目，比如融綠合作屬于在當(dāng)?shù)仉y以消化的高價項目，無錫玉蘭花園、無錫香樟園、蘇州御園、常州項目等均屬這類。
這些項目交到融創(chuàng)手里時，已在建或在售，幾乎沒有改造空間，融創(chuàng)迅速以成本價或微利價賣出，確保高周轉(zhuǎn)回籠現(xiàn)金。反映到財務(wù)報表，便是攤薄整體毛利率。
數(shù)據(jù)顯示，前幾年融創(chuàng)的非并表毛利率并不低，2013年為24.3%，2014年為27%，2015年為24.3%。
對此，公司高層在業(yè)績發(fā)布會上表示，隨著后期高利潤項目的結(jié)轉(zhuǎn)并表，加上公司放緩并購及擴張步伐，融創(chuàng)盈利指標(biāo)會呈現(xiàn)增長。目前其毛利率曲線已經(jīng)“V”型回升，今年上半年達(dá)到19.6%。這個重要指標(biāo)的回暖，意味著融創(chuàng)步入了利潤釋放期。
孫宏斌則在業(yè)績會上表示，考慮到公司擁有較高儲備，將暫停拿地，等到再重啟拿地后，對土地的標(biāo)準(zhǔn)會大幅提升。
規(guī)模擴張后步入利潤增長期
有業(yè)內(nèi)人士指出，“V”型回升只是融創(chuàng)毛利率和凈利反轉(zhuǎn)的一個開始，2018年利潤的集中爆發(fā)或值得期待。這主要源于兩個因素，一是并購項目的銷售周轉(zhuǎn)速度，二是集團(tuán)的收入與銷售額嚴(yán)重錯配。
例如2014-2015年，融創(chuàng)合作和并購項目的支出，在其全部銷售收入中占比很高，從而對公司毛利率的攤薄就很明顯。到了2016年，雖然并購支出增加，但融創(chuàng)的合同銷售額實現(xiàn)翻番，595億元的并購支出在1506億銷售額中的占比大幅降低。
不過融創(chuàng)并購項目的銷售周轉(zhuǎn)效率高，將緩解并購支出對整體毛利率的拖累。如2016年9月，其以138億收購融科置地42個項目，當(dāng)年這些項目實現(xiàn)91億銷售額。
其毛利率回升的最大秘密，則隱藏在收入與銷售額的對比里。2014年，融創(chuàng)的收入（含非并表收入）為573億元，銷售額為659億元；2015年收入549億元，銷售額682億元。二者相差不大。但到2016年，收入762億元，銷售額攀升至1506億，前者約為后者的一半。今年上半年，收入325億元，銷售額1088億，不到后者的三分之一。
一般而言，房企銷售額結(jié)轉(zhuǎn)為收入有一定滯后期，通常為1-2年。也就是說，去年1500億的銷售額將陸續(xù)在今年和明年結(jié)轉(zhuǎn)為收入。
截至2017年6月底，融創(chuàng)已售未結(jié)轉(zhuǎn)收入超過2000億元，對應(yīng)的毛利率超過25%，大部分都將于未來一兩年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)。也即基本鎖定了明后年的毛利率水平。
毛利率的大幅提升，為凈利潤增厚奠定了基礎(chǔ)。
2017年6月底前已售未結(jié)轉(zhuǎn)的2000億元，按照主流房企10%的凈利率計算，凈利為200億元；融創(chuàng)在合同銷售額里權(quán)益約為70%，即已鎖定140億元的凈利，將體現(xiàn)在明后年的報表里。
據(jù)知情人士透露，融創(chuàng)2017年的銷售目標(biāo)已調(diào)整到3000億元。上半年完成1088億元，下半年還要完成近2000億元，如此折算為凈利140億元，也將體現(xiàn)在明后年報表里。
綜合到2017年底，累計將有至少280億元的凈利潤，陸續(xù)進(jìn)入2018-2019年的財報。
而這還沒有納入13個萬達(dá)文旅城項目，可售建筑面積近5000萬平方米，融創(chuàng)持股91%，將在下半年開始并表。其中的南昌萬達(dá)城、西雙版納萬達(dá)城、哈爾濱萬達(dá)城、合肥萬達(dá)城已進(jìn)入強銷期。
加上這些貢獻(xiàn)，融創(chuàng)2018年的毛利率和凈利水平或?qū)⒂匈|(zhì)的提升，融創(chuàng)發(fā)展將更加均衡。
汪孟德也表示，公司將步入調(diào)整期?！扒拔迥耆趧?chuàng)平均復(fù)合增長率60%，主要是因為行業(yè)整體基數(shù)低，那時整個行業(yè)和企業(yè)的速度和發(fā)展態(tài)勢會比較快。到今年為止，融創(chuàng)中國的銷售應(yīng)該是過3000億，在下一個三年，增長速度肯定會做調(diào)整，增速預(yù)計會是前一階段的一半。特別是在2018年、2019年，在調(diào)整發(fā)展方向之后，帶來的一個直接結(jié)果就是利潤釋放。另外融創(chuàng)會繼續(xù)堅持快速周轉(zhuǎn)策略，這樣會帶來公司整體利潤的釋放和凈資產(chǎn)大幅度增加?！?br />
