中國園林網(wǎng)8月1日消息：曾經令主攻市政園林項目的上市公司東方園林振奮的綠化大訂單正在變成燙手山芋。
除了東方園林主動披露的部分大單回款難，記者從業(yè)內資深人士處了解到，東方園林目前在山西大同、山東淄博等地的市政項目同樣面臨回款難風險，涉及項目金額40億元左右。而東方園林從2011年開始推出的“土地保障”防范模式，效果也并不太理想。
雪上加霜的是，近期由審計署發(fā)起的地方債務審計風暴，可能加快園林行業(yè)風險暴露。記者試圖聯(lián)系東方園林管理層就其發(fā)展模式置評，但截至發(fā)稿尚未收到對方回復。
市政大單顯現(xiàn)風險
2010年5月，東方園林承接了有史以來第一個合同總金額超過10億元的園林景觀工程項目——大同市文瀛湖項目，400萬平方米規(guī)模的工程總價達到12億元，合同工期為兩年。
這個在簽訂之初令東方園林和投資者們歡欣雀躍的大單最終變成了夢魘。東方園林的年報顯示，文瀛湖項目已經完工，但東方園林開始為項目的收款發(fā)愁。截至2011年底，該項目累計收款為3.75億元，而2012年全年，僅收回了300萬元。
截至去年年底，大同市園林管理局也仍舊是東方園林應收賬款金額中排名第一的客戶，3.82億元的賬款年限已達兩年。
一位不愿透露姓名的業(yè)內人士告訴記者，大同項目的收款比例很低，東方園林已經考慮用應收賬款置換土地。
事實上，應收賬款過高的風險始終伴隨著東方園林的發(fā)展。尤其是近年來依靠BT模式在全國范圍內攻城略地，在地方財政收緊的背景下，東方園林開始面臨回款難題。
東方園林曾表示，由于園林綠化工程在完工后需要保持苗木的成活率，一般都有兩年的養(yǎng)護期，從而形成應收賬款。而隨著東方園林近幾年來業(yè)務規(guī)模的急速擴張，應收賬款也如滾雪球般越來越大。
2006年，東方園林的營收尚在2億元左右，凈利潤在2500萬元。到了2012年，其營收近40億元，凈利近7億元。與此同時，東方園林的應收賬款也翻了20倍：2006年底尚在8000余萬元，到了去年年底已經超過17億元。而自2009年上市以來，東方園林的經營性現(xiàn)金流凈額一直都是負數(shù)。
這和東方園林近來眾多大單的回款進展不佳不無關系。目前這家行業(yè)知名的市政園林公司無法完全收回工程款的訂單“將近40億元”，一名資深業(yè)內人士告訴本報記者，東方園林數(shù)十億“危險”訂單中，包括了山西大同、山東淄博、河北張北、沈陽渾南、湖南株洲等地的景觀園林項目。“這幾個區(qū)都是已經做完的，但是政府不給結算。”
記者試圖就市政項目存在的風險采訪東方園林，但截至目前尚未收到對方的回復。
不過梳理東方園林披露的公告不難看出，目前其在山西寧武、遼寧沈陽、遼寧錦州等地的十余個項目仍在緩慢回款中，有5~6個項目處于未開工狀態(tài)。
在不少項目出現(xiàn)延期支付、壞賬甚至終止的情況下，東方園林的“資金壓力一直存在”，上述資深業(yè)內人士說。
截至今年一季度，東方園林的短期借款13.55億元，資產負債率60%。
為緩解資金饑渴，今年7月初，東方園林17億元的增發(fā)方案獲準。在此之前，東方園林董事長何巧女質押了自己的六成股權。
一位熟悉園林業(yè)務的知情人士告訴本報記者,應收賬款問題是整個園林行業(yè)面臨的難題。盡管主攻房地產園林綠化市場，但另一家園林工程上市公司棕櫚園林(002431,股吧)（002431.SZ）截至去年底累積了10.7億元的“白條”，其風險在于房產市場的支付；而東方園林走的是政府路線，在前期的拿單、擴張規(guī)模上是非常有利的，但短期來講，資金需求量非常大。
艱難的“土地保障”模式
早在2009年上市之初，東方園林就深知園林行業(yè)的“墊資”之痛，也并非沒有努力改善現(xiàn)狀。市政園林工程的主流收款模式為“5-3-2”模式，即工程完工收到50%的工程款，剩下30%的工程款在完工后一年內收取，20%的工程款在完工后兩年內收取。
為了規(guī)避風險，東方園林采取的是“土地保障”模式。
東方園林在年報中表示，盡管公司未發(fā)生一筆壞賬，但后續(xù)的收款時間較長，為了應對應收賬款無法回收的風險，推出了土地保障的業(yè)務模式。
東方園林于2011年7月開始推廣的這一“土地保障模式”，是指在簽訂景觀工程協(xié)議和合同時，以指定具體的地塊作為該項工程的資金保障，如果業(yè)主不能按期支付工程款，則啟動保障條款，以保障地塊的出讓收入作為工程款的支付來源。
去年，配合這一新的土地保障模式，東方園林還開始提高工程竣工前首次收款的比例，給予客戶的信用政策由傳統(tǒng)模式下的5-3-2提高到6-2-2、7-2-1或8-1-1。即完工時收取全部工程款的60%以上，完工后一年收取全部工程款的20%，完工后兩年收取完畢。同時，將單個項目的施工工期控制在12個月內，最長不能超過18個月。
一位知情人士告訴本報記者，這一新的保障措施效果欠佳。
去年5月，東方園林與湖北襄陽市人民政府簽署了31億元的合作框架協(xié)議，約定襄陽市以自有資金及保障地塊的出讓金作為景觀工程合同項下工程款的支付來源。今年3月，兩者簽下BT合同，總價款暫定7.2億元。
但上述知情人士告訴記者，這份價值30多億元的土地保障協(xié)議“基本作廢了”。
不僅如此，東方園林在2010年5月和12月簽訂的鞍山市城市景觀項目和本溪沈溪新城項目已停工，這兩個項目的協(xié)議價格分別為16億元和12億元，目前實現(xiàn)的營收和回款分別為1421萬元和1979萬元。東方園林曾表示，當時是由于公司正和鞍山市相關部門以及本溪經濟開發(fā)區(qū)管委會洽談增加土地保障條款，因而使項目處于停工狀態(tài)。
從東方園林披露的公告來看，截至去年年底其參與的鞍山和本溪項目尚未簽訂土地保障條款。
此前民生證券曾指出，土地保障模式對保障地塊的要求非常高，且一個框架協(xié)議可能會落地成幾個合同，便包含了幾個保障地塊，每一個合同和相應保障地塊再具體談判，這樣便拉長了和業(yè)主談判的時間。
大岳咨詢總監(jiān)畢志清告訴本報記者，和地方政府找國有企業(yè)進行擔保，或是此前地方財政出承諾函，以及將項目納入財政預算類似，土地保障不失為一種回購保障方法。
據(jù)民生證券的調研報告，被東方園林選中的保障地塊必須具備兩個條件：一是城市核心區(qū)的成熟地塊，二是已經納入年度出讓計劃。同時，地塊的估值由東方園林來做，參照區(qū)域內其他地塊成交價、剔除虛高因素定出基準價，基準價再打個折扣算出兜底價，地塊兜底價至少覆蓋工程款的3倍。
一位地產界的人士則告訴本報記者，土地保障模式“其實不靠譜，因為政府財政是收支兩條線，這個決定了土地保障模式是很難生存的”。
“土地收支兩條線，實際上有一些地雖然出讓了，但最后到底用不用在你這兒是個問題。”一名熟悉回購保障的人士說。
(來源：第一財經日報 )